Собственность на жилье и сделки с ним

Вопрос:

Как обменять приватизированную квартиру на неприватизированную?

Ответ

Это - очень сложный вариант обмена. Перед совершением сделки обязательно обратитесь к юристу.

Во-первых, можно расприватизировать приватизированную квартиру, т.е. можно добиться признания договора приватизации недействительным в судебном порядке как заключенный под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст.178 ГК РФ).

При этом у гражданина, расторгнувшего договор, не теряется право на приватизацию.После расприватизации квартиры нужно совершить обмен двух неприватизированных квартир в обычном порядке.

Во-вторых, можно сделать обмен приватизированной квартиры на неприватизированную.При этом граждане обмениваются своими правами и обязанностями: бывший наниматель неприватизированной квартиры становится собственником приватизированной квартиры, полученной им по обмену, а бывший собственник в обмен на свое право собственности получает право найма и становится нанимателем. При этом бывший собственник не может приватизировать полученную по обмену квартиру, поскольку он уже использовал свое право на бесплатную приватизацию(этот вариант более сложен).

Вопрос:

Распалась семья, бывший муж отказывается производить обмен квартиры, как поступить?

Ответ:

Согласно ст.68 ЖК РСФСР: "если между членами семьи не достигнуто соглашение об отмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения".

Необходимо предложить бывшему мужу варианты или вариант обмена квартиры, если он откажется, то следует обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном обмене.

Вопрос:

Хочу купить квартиру, у меня требуют задаток.Что это такое и какая должна быть сумма?

Ответ:

Покупатель передает задаток продавцу для подтверждения серьезности своих намерений. Размер задатка устанавливается соглашением сторон.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст.380 ГК РФ).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (по каким-то причинам, за которые ни одна из сторон не отвечает) задаток должен быть возвращен (ст.381 ГК РФ).

Вопрос:

Каков перечень документов, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры?

Ответ:

1)документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя:

(паспорт или удостоверение личности военнослужащего);

2)правоустанавливающие документы на жилое помещение:

Для приватизированной квартиры, отчуждаемой впервые:
договор передачи жилого помещения в собственность;
свидетельство о праве собственности на жилое помещение;

Для квартиры, приобретенной по договору купли-продажи, дарения, мены:
договор купли-продажи, дарения или мены;
справка из налоговой инспекции об уплате налога с имущества,

Для квартиры, полученной по наследству:
свидетельство о праве на наследство;
справка из налоговой инспекции об уплате налога с имущества,

Для квартиры ЖСК:
свидетельство о праве собственности
справка ЖСК о сумме выплаченного пая.

3)другие документы

справку БТИ,

справку жилищно-эксплуатационных органов (ЖЭО, РЭУ, и т.п.) об отсутствии задолженности,

выписку из домовой книги,

копию финансового лицевого счета,

если в жилом помещении проживают несовершеннолетние - разрешение органов опеки и попечительства,

нотариально заверенное согласие супруга при продаже имущества, нажитого в период брака.

Вопрос:

Здравствуйте, уважаемый адвокат.
Прошу Вас ответить на вопрос.Я сейчас проживаю в доме, полученном мною 3 года назад по наследству.Могу ли я купить еще домик с земельным участком?
Заранее благодарю за Ваш ответ.
С уважением,

Ответ:

Да, Вы можете купить дом.

В соответствии с п.2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 Гражданского Кодекса.

Вопрос:

Я купил квартиру. Нужно ли мне в ней прописаться или это не обязательно?

Ответ:

Законом не установлена обязанность собственника прописаться в приобретенной квартире. Как собственник квартиры, Вы имеете право пользоваться ею без прописки.

Вопрос:

Я хочу продать принадлежащую мне на праве собственности комнату в коммуналке. Имею ли я право продавать ее не моим соседям, а иным (посторонним) лицам?

Ответ:

В соответствии с п.2 ст.250 ГК РФ Вы, как Продавец, обязаны известить в письменной форме соседей о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаете ее. Если Ваши соседи откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, Вы вправе продать свою комнату любому лицу.

Вопрос:

Я решил купить квартиру. Какие существуют опасности при покупке квартиры? Как их можно избежать? Кто может помочь?

Ответ:

Кто может помочь при покупке квартиры
юрист - посоветует, какие нужны документы, как проверить их подлинность; проверит лицензию риэлтерской фирмы, узнает, как давно она существует и степень ее надежности, проконтролирует законность сделки,
посредники , предлагающие варианты квартир и оформление сделки, в качестве которых выступают риэлтерская фирма или частный маклер.
Надежнее всего обратиться все-таки к адвокату, который поможет грамотно и без риска купить недвижимость, без дальнейших нежелательных последствий ,проконтролирует сделку от начала до конца.

Надо реально оценивать ваши силы при покупке жилья. Чаще всего при продаже квартиры обманутым оказывается покупатель, и в результате нередко остается и без квартиры, и без денег на нее, т.к. не знает всех юридических тонкостей сделок купли-продажи.

Наиболее распространенные случаи мошенничества с квартирами:
Продажа квартиры нескольким покупателям одновременно
Продавец использует нотариально заверенные копии , дубликаты документов о приватизации, либо несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище,договоров купли -продажи и других документов). Собственником становится тот покупатель который раньше зарегистрирует договор в муниципалитете.
Продажа чужой квартиры
Документы на квартиру подделаны, либо похищены(поддельные первичные документы-свидетельство о собственности, вторичные- договор купли продажи, дарения, иные документы). Квартира приватизуется на фиктивного владельца и продается, мошенник ,получив деньги , скрывается.
Получение задатка с покупателя жилья в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения- задаток берется не с одного , а с нескольких покупателей, даются расписки в получении задатка и копии документов , после чего квартира продается одному из них.

Продажа незаконно присвоенной квартиры, покупка через посредника, использующего генеральную доверенность( когда договор купли-продажи или дарственная , а также подпись владельца квартиры на генеральной доверенности, получены с помощью обмана, угроз и насилия);
Продажа квартиры, принадлежащей на праве совместной собственности нескольким лицам
Продавец показывает покупателю квартиру по другому адресу ,а не ту ,которую продает;
Продавец, получив деньги от покупателя, отказывается выписаться из квартиры(либо скрывает сведения о других лицах, имеющих право пользования проданной квартирой, вследствии чего новый собственник не может в нее вселиться)
Продавец неправильно оформил приватизацию проданной квартиры( например не учел интересов несовершеннолетних детей),сделка признается недействительной.В 1991-92 годах жилье приватизировали без участия детей;
Продавец после продажи квартиры под каким-либо предлогом расторгает сделку купли-продажи. Причем, т.к. в договоре фиксируется заниженная стоимость квартиры (денежная сумма, как правило, равная оценке БТИ, а не реальной стоимости квартиры), даже если у Вас есть расписка о действительно уплаченной сумме, получить эти деньги назад будет весьма сложно.
Деньги передаются при нотариальном оформлении- рискует покупатель - ( в т.ч. квартира может быть в залоге, либо уже продана)
Как избежать обмана при покупке квартиры:

Необходимо тщательно проверить все предоставленные продавцом документы ( в т.ч. и удостоверяющие личность продавца)
Убедитесь, что жилплощадь свободна, и все жильцы из квартиры выписаны(проверьте, не не проживают ли в квартире лица, которые выписаны временно- находящиеся в командировке, в армии или отбывающие наказание в местах лишения свободы)
Обратите внимание на адрес той квартиры, которую Вы смотрели и собираетесь покупать;
Если квартира перепродавалась, необходимо изучение всей цепочки договоров
(в т.ч. проверьте наличие в этой цепочке доверенностей, не нарушались ли права несовершеннолетних, недееспособных, убедитесь, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной. )
Владелец квартиры должен присутствовать лично при заключении договора, расчет должен производиться только между покупателем и продавцом, а не с риэлтерской фирмой, выступающей в роли посредника.
Будьте осторожны, если квартира продается слишком дешево
Никогда не покупайте квартиру, если продавец предъявляет только копии документов, даже нотариально заверенные, - он может продавать одну квартиру сразу нескольким покупателям;
Будьте осторожны, если продавец действует по доверенности: владелец мог уже отменить доверенность, доверенность недействительна после смерти владельца; владелец может потом заявить, что заблуждался относительно предстоящей сделки и хотел заключить договор мены и т.п.
При расчетах пользуйтесь р.сч. в банке или ячейкой сейфового хранения,
Проверяйте полномочия риэлтерской фирмы, а также нотариуса, который оформляет сделку,
Проверьте оплату продавцом коммунальных платежей,
Подписывая договор купли продажи убедитесь, что все ваши требования соблюдены, тщательно проверьте все пункты договора, обсудите внесение необходимых с Вашей точки зрения корректив.
Безопаснее покупать жилье с помощью адвоката, занимающегося правовым сопровождением сделок с недвижимостью, тогда Вам будет легче без лишних неприятностей купить понравившееся жилье

Вопрос:

Когда покупатель становится собственником ?

Ответ:

Переход права собственности происходит только с момента регистрации (п.2 ст. 551 ГК РФ), а не с момента подписания договора у нотариуса и даже если была произведена полностью оплата денег за покупаемое жилье

Вопрос:

Можно ли разделить квартиру, если она не приватизирована и не является собственностью?

Ответ:

Да, можно, в силу ст. 86 ЖК РСФСР суд правомочен удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если обратившемуся с соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат(ст.52 ЖК РСФСР)

Вопрос:

Возможно ли выселение из квартиры бывшего мужа,если он не проживает в ней несколько лет?

Ответ:

Если квартира не является Вашей совместной собственностью, т.е. если квартира не была куплена в период брака и не была приватизирована Вами на членов Вашей семьи, то выселение возможно.

Согласно ст. 89 ЖК РСФСР: "в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда".

Таким образом , предоставив в суд доказательства, подтверждающие факт выезда бывшего мужа на другое постоянное место жительства, Вы сможете выселить его из квартиры.

Вопрос:

Можно ли признать утратившим право на жилплощадь лицо, отбывающее наказание в местах лишения свободы?

Ответ:

23 июня 1995г. Конституционный суд РФ своим Постановлением признал часть 1 и часть 2 и 8 статьи 60 ЖК РСФСР не соответствующими конституции РФ(ст.25), нарушающими конституционное право каждого гражданина на жилище.

Поэтому, за лицами, отбывающими наказание, сохраняется их жил/площадь на все время заключения. Если родственники уже признали гражданина утратившим право на ж/пл., а паспортный стол снял его с регистрационного учета, следует обратиться в суд по месту жительства с исковым заявлением о вселении и постановке на регистрационный учет.

Вопрос:

Не могли бы Вы ответить на следующий вопрос? Я и отец жены прописаны вдвоем в служебной квартире в Москве, которую тесть (военный пенсионер) получил 20 лет назад как офицер МО.
Могут ли меня выселить в случае смерти тестя? Заранее благодарен за консультацию.

Ответ:

Во - первых, выселение производится в судебном порядке.

Во- вторых, в соответствии с действующим законодательством ,
Вы не можете быть выселены без предоставления другого жилого
помещения, т.к. являетесь членом семьи военнослужащего,
которому было предоставлено служебное жилое помещение
(п.4, п.10 ст.108 Жилищного кодекса).

Вопрос:

Здравствуйте, уважаемый адвокат.
Мы столкнулись с трудной проблемой. Будем искренне признательны за Ваш Ответ.
Суть дела в следующем.
В частном доме возник пожар. Дом расположен в поселке, на участке земли. У дома и участка 2 хозяина. Хозяин половины, на которой возник пожар - пенсионер. Причина возгарания пока не
установлена. Допустим, замыкание в электропроводке. Частично пострадала соседская половина.Соседка требует возмещения ущерба.Однако, ее половина была застрахована, не на очень большую сумму , страховку ей выплатили.
Вопросы:
Может ли суд присудить соседке часть земли, в связи с тем, что соседку не устроит погашение убытков за счет ежемесячных выплат из пенсии.
Может ли суд наложить арест на имущество по требованию соседки до решения.
По каким расценкам суд будет при этом оценивать землю?
Есть ли вообще надежда как-то отклонить иск в связи с тяжелым мат. положением пенсионера , если его прямая вина в пожаре не будет установлена.
Не является ли иск соседки извлечением выгоды, раз она уже получила страховку?
P.S. У пенсионера проживали квартиранты , от которых и начался пожар. Один из них сгорел.
Другие скрылись. Они выпивали , скандалили.
Заранее благодарим за ответ

Ответ:

Вам необходимо дождаться составления акта пожарной инспекции, в
котором должны быть четкоизложены причины возгорания, и должно быть
указано кто виновен в пожаре.
Только в том случае,если в акте будет однозначно указано, что вина
Ваша, только тогда страховая компания имеет право обращаться в суд с
исковым заявлением о возмещении убытков.
А соседка, получившая страховку, в суд не имеет право обращаться с
иском.
В целях обеспечения гражданского иска может быть наложен арест на
имущество,нельзя отклонить иск в связи с тяжелым материальным
положением пенсионера(закон это не допускает), возможно лишь
оспаривание иска, а конкретно акта пожарной инспекции в части вины в
возникновении пожара.

Вы пишите о том, что в доме проживали квартиранты, по вине которых
произошел пожар.
В суде Вам придется доказывать это обстоятельство.

Предлагаем Вам обратиться к нам для участия адвоката по Вашему делу.

Вопрос:

Здравствуйте, уважаемый адвокат.
Мы столкнулись с трудной проблемой. Будем искренне признательны за Ваш Ответ.
Суть дела в следующем.
В частном доме возник пожар. Дом расположен в поселке, на участке земли. У дома и участка 2 хозяина. Хозяин половины, на которой возник пожар - пенсионер. Причина возгарания пока не
установлена. Допустим, замыкание в электропроводке. Частично пострадала соседская половина.Соседка требует возмещения ущерба.Однако, ее половина была застрахована, не на очень большую сумму , страховку ей выплатили.
Вопросы:
Может ли суд присудить соседке часть земли, в связи с тем, что соседку не устроит погашение убытков за счет ежемесячных выплат из пенсии.
Может ли суд наложить арест на имущество по требованию соседки до решения.
По каким расценкам суд будет при этом оценивать землю?
Есть ли вообще надежда как-то отклонить иск в связи с тяжелым мат. положением пенсионера , если его прямая вина в пожаре не будет установлена.
Не является ли иск соседки извлечением выгоды, раз она уже получила страховку?
P.S. У пенсионера проживали квартиранты , от которых и начался пожар. Один из них сгорел.
Другие скрылись. Они выпивали , скандалили.
Заранее благодарим за ответ

Ответ:

Вам необходимо дождаться составления акта пожарной инспекции, в
котором должны быть четкоизложены причины возгорания, и должно быть
указано кто виновен в пожаре.
Только в том случае,если в акте будет однозначно указано, что вина
Ваша, только тогда страховая компания имеет право обращаться в суд с
исковым заявлением о возмещении убытков.
А соседка, получившая страховку, в суд не имеет право обращаться с
иском.
В целях обеспечения гражданского иска может быть наложен арест на
имущество,нельзя отклонить иск в связи с тяжелым материальным
положением пенсионера(закон это не допускает), возможно лишь
оспаривание иска, а конкретно акта пожарной инспекции в части вины в
возникновении пожара.

Вы пишите о том, что в доме проживали квартиранты, по вине которых
произошел пожар.
В суде Вам придется доказывать это обстоятельство.

Предлагаем Вам обратиться к нам для участия адвоката по Вашему делу.